将区块链应用到现实世界是很多Web3 人的共同目标，谁人能够将两者成功连结，便可执Web3 的牛耳。但可惜的是，区块链面世逾十年以来，真正做到与现实世界连结的项目却屈指可数，如近年涌现的一批现实世界资产（RWA）项目，表现便泛善可陈。
代币化资产是最常见的RWA 方式。香港证监会早在2019 年便发表《有关证券型代币发行的声明》，声明指STO 作为具备传统证券发售属性的特定代币发行，有机会属于《证券及期货条例》下对「证券」的定义，要求业者遵守《证券及期货条例》有关的条例。
当时发表这份政策声明引发市场热烈讨论，事关当时不少机构筹备推出与物业挂钩的STO。在这段时间，新加坡、美国等国都发表了对STO 的政策立场。
然而，各地政府的严阵而待以及Web3 从业者的积极开发，并没有令STO 遍地开花。即使在2020 年的加密货币热潮当中，RWA 项目也未能成功引起公众关注，目前全球的STO 交易所中，每日平均交易量只有不足百万美元。究其原因，是因为它们未能解决RWA 最核心的问题– 低流动性。
传统外汇、股票市场能够普及是因为流通性高，任何投资者都能够以低价差即时买卖股票（高流通性市场，如美股、港股）、外币。就算是加密货币市场也如是，不论是比特币或以太币，投资者都能够即时以低价差买入或者卖出。
更甚者，流通性本来就鸡与鸡蛋的问题，越流通的资产市场，就会吸引更多短线或长线的投资者进场，令流动性进一步加大。反之流动性低的资产，却会令投资者却步，令这些资产价格出现折让。
很多RWA 项目都把目光投向低流通性资产，如红酒、威士忌、物业等，期望透过代币化/ NFT 化上述资产，可提高市场流动性。但似乎市场对此并不卖帐，真正会买入这些资产的投资者屈指可数，笔者这些年跟不少RWA 项目交流后，发现背后离不开三大问题。
一、 交易对手风险
区块链的其中一个优势，就是降低交易对手风险，但以中心化交易所进行STO 交易，却会使该风险不降反增，更甚是各地政府政策的不透明度极高，而且亦没有清晰立场，投资者难免会担心平台出现问题后的情况。
在传统交易世界中，虽然部份RWA 资产流动性较低，但胜在交易受法律保障，而且交易很多时都是一手交钱一手交货，不难想像投资者宁愿选择较安全的传统交易方法。
二、 二手市场
很多RWA 项目都会将资产碎化片，来降低入场门槛，但入场门槛只是提高流动性的其中一个因素，投资者真正考虑的因素只有一个，就是究竟这项投资有没有二手市场，或者是一个有效、安全的离场方法。
这个看似又是鸡与鸡蛋的问题，也不是不能解决，关键是项目方要请缨成为「鸡」的一方。现时市面上少有一个做得比较成功的RWA 项目– RealT，它是将美国的物业代币化，项目会定期按比例空投租金给持币者，现时大概是年息9 厘，但关键并不是回报多少，而是项目会保证每周回收定额的代币，先不论对平台信任问题，但至少能确保投资者能有效离场。
三、 资产报酬风险比
市面上用来做代币化资产多不胜数，但人总是喜欢接触自己熟悉的事物，要说服它们参与，必需有传统市场没有的优势，例如稳定回报、高收益、高潜在回报等。
但不少代币化资产的潜在回报不高，加上代币化的风险未明，在低「性价比」下，投资者自然不会考虑投资RWA 项目。例如早年便有不少港人看中香港物业金额高的问题，而提出将香港物业代币化，却没有考虑物业的年均升值潜力及收租回报率。
上述的问题是环环相扣，而非独立存在。目前市场上虽未有表现特别出色的RWA 项目，但市场上也出现普及化的苗头，例如上文提及的RealT 便在过去两年录得不错的销售额，且一直运行畅顺，现时维持每月发行一次新的一款物业代币，相信随着时间过去，愈来愈多Web3 人关注RWA 的发展以及建立相关的基础建设，有时候平地一声雷，可能只是一下子的事，就如NFT 在2020 年爆发起的热潮般。
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